تخلیه سرقفلی از موارد چالش برانگیز در رابطه با اجاره ملک تجاری محسوب می‌شود که لازم است هم مالک و هم مستاجر قبل از عقد قرارداد از حقوق قانونی خود در این رابطه آگاه باشند. زیرا این موضوع عامل بسیاری از اختلافات در قراردادهای این چنینی است. اما برای موفقیت در این پرونده و کسب نتیجه مطلوب باید چگونه عمل کرد؟
در ادامه این مقاله از موسسه حقوقی حسن زاده قصد داریم تا به طور کامل به موضوع تخلیه سرقفلی بپردازیم و نکاتی را در رابطه با تنظیم دادخواست برای این دعوا در اختیارتان قرار دهیم. همچنین رایی که در این رابطه صادر می‌شود را مورد ارزیابی قرار دهیم. با ما همراه باشید.
تخلیه سرقفلی چیست؟
زمانی که صحبت از تخلیه سرقفلی می‌شود لازم است تا ابتدا به طور دقیق مفهوم سرقفلی را مورد بررسی قرار دهیم. برای هر ملک تجاری علاوه بر ارزش ملک، مبلغی نیز به عنوان ارزش سرقفلی بابت شهرت ملک در یک کسب و کار و داشتن مشتریانی برای آن کار در نظر گرفته می‌شود. بنابراین علاوه بر اجاره ملک حق سرقفلی نیز اجاره داده می‌شود. از طرفی مستاجر نیز اگر برای کسب و کاری در ملک به شهرت رسیده باشد و برای آن مشتری جذب کرده باشد حقوقی در رابطه با سرقفلی دارد که در هنگام تخلیه باید به آن توجه شود. به همین دلیل علاوه در زمان تخلیه این ملک، موضوع تخلیه سرقفلی آن نیز مطرح می‌شود که حقوق جداگانه‌ای برای آن وجود دارد.
|
ارتباط با موسسه حقوقی حسن زاده جهت مشاوره و تنظیم انواع لایحه |
تخلیه سرقفلی در قانون 76 : قوانین تخلیه سر قفلی
در رابطه با موضوع تخلیه سرقفلی، در قوانین مالک و مستاجر حقوقی برای هر کدام از طرفین در نظر گرفته شده است. آخرین تغییرات این قوانین در سال 1376 صورت گرفته شده که در ادامه به بندهای قانونی در این رابطه خواهیم پرداخت:
تنظیم دادخواست برای تخلیه سرقفلی
برای طرح دعوا در رابطه با تخلیه سرقفلی نیاز به تنظیم دادخواستی دقیق در این رابطه خواهید داشت که بتواند به طور دقیق خواسته شما را از مراجع قانونی مشخص کند. دعوای سرقفلی موضوعات مختلفی دارد و به همین دلیل نیز با توجه به موضوع دادخواست لازم است تا نکات مختلفی برای تنظیم انواع آن در نظر گرفته شود. در ادامه نمونه‌ای از شرح دادخواست برای هر کدام از موضوعات را در اختیار شما قرار خواهیم داد:
1. نمونه دادخواست تخلیه سرقفلی به علت انقضای مدت اجاره
این دادخواست زمانی تنظیم می‌شود که مهلت قرارداد اجاره به پایان رسیده است و مالک تصمیم دارد که ملک خود را پس بگیرید.
– طرفین:
– موضوع دادخواست: تخلیه ملک به علت انتقال سرقفلی به غیر – متن دادخواست: با سلام و احترام دادگاه محترم عمومی حقوقی به استحضار می‌رساند که طبق قرارداد اجاره بین اینجانب ——– و خواهان ——– که در تاریخ ——– در رابطه با ملک ——–واقع در ——– منعقد شده و در تاریخ ——– به پایان رسیده است. و با توجه به اینکه خواهان از تخلیه ملک مذکور ممانعت می‌کند. اینجانب خواهان تخلیه ملک و سرقفلی را دارم. – ضمایم و پیوست‌ها – امضا و تاریخ |
2. دادخواست تخلیه سرقفلی به علت تغییر شغل
از دیگر موارد در رابطه با دعاوی مربوط به سرقفلی زمانی است که مستاجر ملک را برای کسب و کاری مشخص از مالک اجاره کرده است اما کسب و کار دیگری را جز آنچه مطرح کرده است در ملک انجام می‌دهد. در این صورت این امکان برای مالک وجود دارد برای تخلیه ملک طرح شکایت کند.
– طرفین:
– موضوع دادخواست: دادخواست تخلیه سرقفلی به علت تغییر شغل – متن دادخواست: با سلام و احترام دادگاه محترم عمومی حقوقی به استحضار می‌رساند که طبق قرارداد اجاره بین اینجانب ——– و خواهان ——– که در تاریخ ——– در رابطه با ملک ——–واقع در ——– منعقد شده است. این جانب به علت تغییر شغل در این ملک تقاضای تخلیه سرقفلی به علت تغییر شغل را دارم. – ضمایم و پیوست‌ها – امضا و تاریخ |
3. دادخواست تخلیه سرقفلی به علت تعدی و تفریط
این نوع دعوا زمانی مطرح می‌شود که مستاجر بدون اجازه مالک از حدود اختیارات خود فراتر رفته است و در ملک تغییراتی ایجاد نموده و یا از از انجام تعهداتی که در قرارداد بر عهده دارد کوتاهی کرده باشد. در این صورت قبل از پایان مهلت قرارداد مالک می‌تواند این نوع دعوا را طرح نماید.
– طرفین:
– موضوع دادخواست: دادخواست تخلیه سرقفلی به علت تعدی و تفریط – متن دادخواست: با سلام و احترام دادگاه محترم عمومی حقوقی به استحضار می‌رساند که طبق قرارداد اجاره بین اینجانب ——– و خواهان ——– که در تاریخ ——– در رابطه با ملک ——–واقع در ——– منعقد شده است. بر خلاف موارد مطرح شده در قرارداد و با توجه به تعدی و تفریط این جانب تقاضای تخلیه ملک را دارم. – ضمایم و پیوست‌ها – امضا و تاریخ |
4. سوالات تخلیه سرقفلی به علت بازسازی ملک
این نوع طرح دعوای سرقفلی زمانی انجام می‌شود که مالک قصد تخریب و یا بازسازی ملک خود را دارد. در این صورت او می‌تواند با پرداخت سرقفلی به مستاجر درخواست تخلیه ملک را نماید. البته توجه داشته باشید که پس از تخلیه مالک تنها 6 ماه زمان دارد که بازسازی ملک را آغاز کند.
– طرفین:
– موضوع دادخواست: تخلیه سرقفلی به علت بازسازی ملک – متن دادخواست: با سلام و احترام دادگاه محترم عمومی حقوقی به استحضار می‌رساند که طبق قرارداد اجاره بین اینجانب ——– و خواهان ——– که در تاریخ ——– در رابطه با ملک ——–واقع در ——– منعقد شده است. به جهت اینکه ملک مورد نظر نیاز به بازسازی دارد این جانب تقاضای تخلیه سرقفلی به علت بازسازی ملک را دارد. – ضمایم و پیوست‌ها – امضا و تاریخ |
5. دادخواست تخلیه سرقفلی به علت انتقال به غیر
در صورتی که مستاجر بدون اطلاع مالک، مورد اجاره را به فرد دیگری اجاره دهد، در این صورت مالک می‌تواند ملک خود را بازپس گیرد. به واسطه این نوع دادخواست دادگاه به موضوع رسیدگی و برای شخص متصرف و یا مستاجر حکن تخلیه ملک را صادر می‌کند.
– طرفین:
– موضوع دادخواست: تخلیه سرقفلی به علت انتقال به غیر – متن دادخواست: با سلام و احترام دادگاه محترم عمومی حقوقی به استحضار می‌رساند که طبق قرارداد اجاره بین اینجانب ——– و خواهان ——– که در تاریخ ——– در رابطه با ملک ——–واقع در ——– منعقد شده است و از آن‌جا که سرقفلی توسط مستاجر و بر خلاف قرارداد به فرد دیگری واگذار شده است. اینجانب خواهان تخلیه ملک مورد نظر هستم. – ضمایم و پیوست‌ها – امضا و تاریخ |
همان طور که مشاهده می‌کنید تنظیم دادخواست در موضوع تخلیه سرقفلی پیچیده است و نیاز به دانش بالا در رابطه با قوانین دارد. از طرفی تنظیم دادخواست دقیق و اصولی در موفقیت شما در این دعوا بسیار مهم است. بهترین راه برای تنظیم این دادخواست، مشاوره از وکیلی متخصص در این رابطه خواهد بود.
مدارک مورد نیاز برای دادخواست دعوای سرقفلی
در کنار دادخواست تخلیه سرقفلی لازم است تا شما مدارکی را به عنوان مستندات به دادگاه ارائه دهید تا دادگاه از آن برای بررسی دعوا استفاده نماید. برای این امر لازم است تا سند رسمی اجاره سرقفلی را در اختیار داشته و آن را به دادگاه ارائه نمایید. همچنین مدارک شناسایی شما نیز برای این امر نیاز است.مراحل طرح شکایت سرقفلی
پس از تنظیم دادخواست بر اساس مدارکی که در اختیار دارید لازم است تا آن را در سامانه ثنا به ثبت برسانید که این کار می‌تواند توسط خود شما و یا دفاتر خدمات قضایی پرداخت شود. پس از ثبت در سامانه برای رسیدگی به دادخواست شما پرونده قضایی تشکیل و به یکی از شعبات دادگاه حقوقی ارسال می‌گردد. دادگاه بعد از بررسی مدارک و همچنین اظهارات دو طرف موضوع را بررسی و در رابطه با آن رای صادر می‌کند. این رای توسط دفتر دادگاه و برای اطلاع به طرفین دعوا ابلاغ می‌شود.
دفاع خوانده در تخلیه سرقفلی
پس از آنکه دعوای تخلیه سرقفلی توسط خواهان پرونده یعنی مالک مطرح می‌شود طرف دیگر یعنی مستاجر به عنوان خوانده می‌تواند دفاعیات خود را در رابطه با این موضوع به دادگاه ارائه دهد. برای این امر لازم است تا لایحه‌ای را در این رابطه تنظیم و به همراه مدارکی جهت اثبات دفاعیات خود به دادگاه ارائه دهد.
⇐ مشاوره تنظیم انواع لایحه در دادگاه
رای تخلیه سر قفلی و نحوه اجرای دستور تخلیه
در دعوای تخلیه سرقفلی دادگاه با توجه به بررسی اظهارات و مدارکی که توسط دو طرف ارائه شده است اقدام به صدور رای در این زمینه خواهد کرد. این رای می‌تواند انواع مختلفی داشته باشد. طرفین مجاز هستند که نسبت به رای صادر شده توسط دادگاه اعتراض نمایند و با ارائه دادخواستی تقاضای رسیدگی مجدد به موضوع اختلاف نمایند. در این صورت پرونده به دادگاه تجدید نظر ارجاع داده می‌شود. اگر این رای توسط دادگاه تجدید نظر نیز تایید شود کسی که رای به نفع او است می‌تواند از دادگاه تقاضای صدور اجرائیه کند. پس از اینکه دادگاه اجرائیه را صادر نمود پرونده به بخش اجرای احکام منتقل می‌شود باید حکم دادگاه برای تخلیه یا پرداخت سرقفلی اجرا شود.
نتیجه‌گیری
تخلیه سرقفلی از موارد بسیار مهمی است که در رابطه با حقوق مالک و مستاجر در ملک تجاری مطرح می‌شود. برای طرح شکایت در رابطه با این موضوع لازم است تا با توجه به نوع خواسته مالک دادخواستی را به همراه مدارک در آن زمینه به دادگاه ارائه نماید. همچنین مستاجر نیز برای دفاع می‌تواند لایحه‌ای تنظیم و آن را به همراه مستندات خود به دادگاه ارائه کند.
همان‌طور که واضح است تخلیه سرقفلی یکی از موضوعات پیچیده‌ای است که موفقیت در آن نیاز به دانش حقوقی و تجربه بالا در این زمینه دارد. ما در موسسه حسن زاده با وکلایی متخصص در ان رابطه برای کسب بهترین نتیجه در این رابطه در کنار شما هستیم. شما همین حالا می‌توانید برای مشاوره اقدام نمایید.
این مقالات را نیز مطالعه فرمایید:
